李宇嘉:对房企“破产”要正本清源

李宇嘉:对房企“破产”要正本清源
中新经纬客户端11月6日电 题:《李宇嘉:对房企“破产”要拨乱反正》  作者 李宇嘉(广东省住宅方针研究中心首席研究员)  近期,一条关于房企“破产潮”的新闻挺吸引人的。依据公民法院网的计算,截止到10月27日,全国有408家房企破产,而三个月前的7月底,这一数字只要271家。也便是说,前7个月,每月破产39家,而最近三个月,每月破产房企的数量现已飙到了46家左右。  有人说了,开发商如此困难,再想到“金九银十”新盘遍地打折,是不是房价要跌了呢?是不是该卖房了?其实,不用如此严重,开发商的日子仍是相对好过的。计算数据显现,本年上半年A股119家房企算计经营收入达9156.7亿元,比2018年同期上涨了26.7%;算计净利润869.8亿元,净利润率为9.5%,在大类职业排名中很靠前。  从出售毛利率、营收增加率、净利润率等目标来看,在各类职业排名中,房地产都名列TOP10。试想,二季度规划以上工业增加值同比增加只要5.6%。这样看,开发商是不是要比制作业润泽一些呢?  相对9.6万家的房企总数来说,倒下400多家,真得不算什么。只不过,上至庙堂江湖,下至平民百姓,朝野对楼市太重视了,这个408的数据才会如此重视。可是,倒下去的那些民企,无声无息地消失了,不带走一丝尘土。仔细看的话,408家中没有一家是咱们熟知的企业,不是一些空壳公司,便是没有土储或在售项意图僵尸公司,这样的企业关闭,没波涛、没影响。有土地或项意图,一般会被竞赛对手看上,收买过来。  不过,408家,这个肯定数量仍是蛮大的,阐明什么呢?房地产不再是一个超级挣钱的职业了。记住2011年万科一季度财报会上,其时仍是万科董秘的谭华杰说,“我国各职业中,地产是最没门槛的职业,技术含量低、挣钱快,谁都能够插一脚进来”。其时,住建部有一个数据,全国有13.6万家开发商,每1万人就有一家开发商。现在,全国开发商有9.6万家。  这么说,近6-7年全国已有4万家开发商消失了,比2011年减少了30%,或破产或被吞并。问题是,这4万家房企消失的进程中,咱们并未感到相似P2P爆雷或民企关闭那般的撕裂感、阵痛感。反而,踩着这些“小而没”无名尸身,许多开发商完成了规划跨过,头部企业越来越会集。1-9月份,恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企商场占有率高达30%,百强房企商场占有率超越60%,剩下的9万多家房企,只能分割剩下30%的商场了。  所以,就像上世纪90年代家电纺织职业,本世纪初煤炭职业相同,“抓大放小”、“强者恒强”正在地产职业演出,这也是国家期望看到的。现在看,职业的许多乱象,比方质量问题、物业问题、配套问题等等,根本上发生在中小开发商的项目中。特别是,中斗室企资金链严重,乐意接受高利率融资,这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。  因而,现在的楼市方针,全体有利于大开发商,比方土地出让门槛越来越高,热门城市“凡供地、必配建”;比方,开发贷、信任借款等干流融资,金融机构都有白名单,仅对TOP30或TOP50开发商打开,仅对合规项目(如满意“四三二”)或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资,比方土地前融、不满意“四三二”要求的项目融资,已关闸了。  现在,保利地产、华润置地、万科等发债本钱根本上在4%-5%,而即使是阳光城这类TOP20企业,发债本钱也高达7.5%,而富力、泰禾等负债率高的房企,融本钱钱早已打破10%。更小的中小开发商,只能求助于私募基金、托付借款等影子融资、海外融资等续命,这些通道的融本钱钱都很高。未来,出售端房价持续受限制的情况下,只要具有本钱管控和产品竞赛优势的企业,才干取得高于平均水平的利润率。可见,破产引发的地产洗牌真实进入深水区了。  被逼出局的,除了小开发商外,急进扩张、老板对商场太达观,试图以杠杆成果愿望的大开发商,也不能逃过。比方,近期在风口浪尖的三盛地产,从前位列全国企业500强、民企500强(列第61位),宁波最大开发商银亿地产,具有A股及海外三家上市渠道的中弘地产等,都呈现了资金链断裂,或破产或退市,它们的共同点之一,便是杠杆加持下的急进扩张。  2016-2018年的楼市昌盛,给多少地产人借了胆儿,一个个打了鸡血似的,不是要做到500亿,便是要打破1000亿。假如融资、出售还能像2016-2018年那样顺利,愿望或许真完成了。问题是,地产大势已变,调控和经济脱钩,房地产借款增速接连14个月下降,房地产借款存量占比从去年近40%降至33.7%,增量占比为24.1%,比去年同期下降了6.2个百分点。  资金是地产的命脉,看待楼市资金面,绝非曩昔“水多了加面、面多了加水”的周期轮回,熬过冬季便是春天。现在,国家关于资金过火涌向地产,导致系统性危险预期、“地产兴、百业衰”的忧虑,到了无以复加的境地。不打破地产这个吞噬黑洞,资金就不或许回到实体经济。由此,不难理解,国家为何要推出LPR,意图便是在实体和楼市间建立资金“防火墙”。  所以,不管是“不做风口上的猪,要做风口上的鹰”的三盛董事长陈建铭,仍是在本钱商场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强,抑或是押注旅行地产的中弘操控人王永红,当资金趋势性“去地产”的拐点降临后,假如不识时变、不适应大势,还在拼命地加杠杆,直至负债到达净资产的数倍以上,商品房出售无法像曩昔那样固执,他们都不得不接受资金链断裂的后果。  盲意图多元化转型,也是导致房企破产的动因之一。房地产职业能挣钱,但没啥技术含量。所以,“拿地-造房-出售”的简略仿制和轮回,就赚大钱啦,这让房企觉得各行各业的钱都很好赚,转型的胆儿也肥了。比方,中弘战略布局由“1+X”(地产开打+旅行和商业)转变为“A+3”(A股+ KEE公司、中玺世界、亚洲旅行等3家境外公司),仅用了两年时刻。  比方,银亿股份地产基座还未稳,就开端急匆匆地搞转型。2015-2018年,银亿在房企出售榜上的方位不断沉沦,从2015年108位(出售额90.5亿),到2016年181位(61亿)、2017年166位(67.8亿)、2018年186位(58.5亿),现已沦为末流。即使如此,老板对高端制作十分看好的情况下,开端靠高杠杆很多举债、本钱运作跑步行进,在烧钱的智能汽车业投入巨资。  说实在话,地产职业转型实体经济,现在还未探究到持续安稳的盈利形式。当楼市开端下行时,即使坚持主业的华夏美好、泰禾、泛海等,都不得不断臂求生,“卖项目”换现金流,更别提这些盲目转型的开发商了。转型探究十分弯曲,受过伤的房企大佬们,都领悟到一个道理,那便是聚集主业,安稳地产根本盘,先确保有饭吃、保护好资金链,再追求转型大计。  这便是“地产+”的逻辑,即一边搞地产,一边让地产的思想形式渐渐转化,待到转型方向有端倪了,再逐步向新的赛道转化。不过,高周转、跑马圈地、简略仿制,习惯了高举高打、操作客单价动辄几百万的地产人,其思想形式与渐渐研磨的实体方枘圆凿。所以,地产转型是个超级绵长的进程,无法在地产生计,倒逼转向实体的,或许将是未来房企破产的又一诱因。  任何职业都有兴衰,都要阅历朝夕之变,地产也不破例。不管看大趋势,仍是看方针的导向,地产下行周期已敞开。已然不挣钱了,方针不支持了,供需联系逆转了,还需要9万多家地产企业吗?因而,很多企业破产退出。怕就怕,过惯了躺着赚大钱的日子,心理上想要转,但身体上不适应,或许言论宣扬未来楼市还有史诗级行情的过错诱导下,再加上前几年商场出奇的好,让许多人不相信眼泪,持续加注,这就会导致惨烈的破产。(中新经纬APP)李宇嘉  中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方法运用。本文不代表中新经纬观念。

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